4. LA DENUNCIA DEL CONTRATO Y LA CONSTITUCIÓN DE GARANTÍAS.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto 3130 de 2003, cuando un inmueble para vivienda urbana sea entregado en arriendo y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, el arrendador del inmueble podrá mantener la solidaridad en los términos del artículo 130 de la Ley 142 de 1994, o seguir el procedimiento previsto en el Decreto 3130 de 2003, consistente en denunciar el contrato y constituir las garantías previstas en dicha norma, circunstancia en la cual, el arrendador no será solidario en el pago de los servicios públicos y el inmueble no quedará afecto al pago de los mismos.

Sobre el particular, es importante anotar que no es obligatorio acogerse a la denuncia del contrato y a la constitución de garantías de que tratan la Ley 820 de 2003 y el Decreto 3130 de 2003. Sin embargo, cuando las partes del contrato de arrendamiento hayan acordado que se acogerán al procedimiento previsto en la Ley 820 de 2003 y el Decreto 3130 de 2003, para que el arrendador se abstenga de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendatario, de conformidad con el numeral 3 del artículo 15 de la Ley 820 de 2003, deberá hacer entrega de las garantías o fianzas constituidas dentro de los quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato. De lo contrario, el arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento.

El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúe la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos por el arrendatario. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación referido, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario.

En este orden de ideas, en caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.

En este orden de ideas, no hay solidaridad cuando se lleva a cabo el procedimiento de denuncia del contrato de arrendamiento. Si no se hace el denuncio opera la solidaridad en los términos del artículo 130 de la Ley 142 de 1994.

Ahora bien, si durante la ejecución del contrato de arrendamiento sobreviene el incumplimiento en el pago de los servicios públicos por parte del arrendatario, el prestador de servicios públicos podrá hacer efectivas las garantías constituidas a su favor ante la aseguradora, la cual deberá efectuar el pago respectivo. Este pago no podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.

El artículo 15 de la Ley 820 de 2003, reglamentado por el Decreto Nacional 3130 de 20034 dispone el procedimiento que debe seguirse para que un inmueble entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios.

El artículo 5 del Decreto en mención, consagra que el arrendador y/o el arrendatario deberán informar a las Entidades o Empresas de Servicios Públicos Domiciliarios, de la existencia o terminación del contrato de arrendamiento, para lo cual se deberá suministrar la información prevista en el artículo 85.

De conformidad con lo anterior, denunciar el contrato es poner en conocimiento de la empresa de servicios públicos la existencia del contrato de arrendamiento, cuando al momento de su celebración, el arrendador le ha exigido al arrendatario la constitución de garantías o depósitos con el fin de garantizar a la empresa de servicios públicos domiciliarios el pago de los valores causados por el consumo de dichos servicios.

En ese sentido, el numeral segundo del artículo 15 de la Ley 820 de 2003, dispone que prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos, el arrendador denunciará ante la empresa la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos, es decir, que les dará aviso sobre dicha circunstancia.

De igual manera, el Decreto 3130 de 2003 señala lo siguiente:

(...) Art. 5 Denuncio del contrato de arrendamiento. El arrendatario y/o arrendador deberá informar a las entidades o empresas de servicios públicos domiciliarios, a través del formato previsto en el presente decreto y con la información mínima exigida en el Art. 8 de la existencia o terminación del contrato de arrendamiento.

Parágrafo 1o. Si el arrendador incumple con su obligación de denunciar la existencia o terminación del contrato de arrendamiento, el propietario o poseedor será solidario en los términos establecidos por el Artículo 130 Ley 142 de 1.994, modificado por el Artículo 18 de la Ley 689/2001(...).

Ahora bien, necesariamente las garantías deben acompañar todo el término de ejecución del contrato de arrendamiento. Si vencido el contrato se producen deudas, las cosas vuelven al estado anterior y en consecuencia el propietario-arrendador y el poseedor- arrendatario serán solidarios en sus obligaciones en los términos del artículo 130 de la Ley 142 de 1994.

Por último, y no obstante que la disposición transcrita señala que el denuncio del contrato corresponde al arrendatario y/o arrendador, consideramos que el principal obligado a la denuncia es el arrendador, no solo por los efectos que tal omisión genera respecto de la solidaridad6, sino por que el numeral 2 del artículo 15 de la Ley 820 de 2003 señala que es obligación del arrendador denunciar el contrato de arrendamiento.